OBRAS & CONSTRUÇÃO XXI: Demolição de imóveis contíguos e construção de um novo - o que diz a lei

A substituição de edifícios antigos por novas construções tornou-se uma realidade constante nos centros urbanos portugueses. Mas quando dois imóveis são contíguos, as operações de demolição e construção levantam questões sensíveis: que licenças são necessárias? Que cuidados deve o promotor adoptar? Que direitos assistem aos vizinhos?

Neste artigo, reunimos de forma clara e atualizada, o enquadramento legal fundamental e as boas práticas para evitar conflitos.

Demolir e construir: o que diz a lei?

A demolição e construção de edifícios estão sujeitas ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) e aos regulamentos municipais aplicáveis. Para compreender o tipo de licenciamento exigido, importa distinguir três conceitos jurídicos essenciais:

Obras de reconstrução: intervenções que, após demolição total ou parcial, levam à reconstituição das fachadas;

Obras de construção: criação de novas edificações;

Obras de demolição: destruição total ou parcial de um edifício existente;

O regime é simples:

* Se a reconstrução exige licença, esta cobre tanto a demolição como a obra subsequente;

* Se a reconstrução se encontra sujeita apenas a comunicação prévia, a demolição passa a carecer de licença de demolição.

A realização de obras sem o devido procedimento administrativo constitui contraordenação, punível com coima.

Obrigações legais do proprietário que demole ou constrói

As obras em imóveis contíguos envolvem risco acrescido, pelo que a lei impõe ao promotor um conjunto de obrigações destinadas a proteger os prédios vizinhos.

Garantia de segurança estrutural

O proprietário deve assegurar que a obra não compromete a estabilidade dos edifícios adjacentes, sobretudo em escavações profundas ou alterações de fundações.

Em caso de danos, vigora uma presunção de culpa: cabe ao responsável provar que adoptou todas as medidas necessárias ou que, mesmo com esses cuidados, o dano seria inevitável.

Respeito pelos afastamentos e limitações legais

A lei protege a privacidade e integridade dos imóveis vizinhos, proibindo:

* Abertura de janelas ou portas a menos de 1,5 m do prédio contíguo;

* Beirais que despejem água sobre o imóvel vizinho, impondo, na falta de outra solução, um afastamento mínimo de 0,5 m;

* Escavações que retirem suporte estrutural ou provoquem deslocações de terras.

Cumprimento das regras de ruído

A demolição e a construção qualificam se como actividades ruidosas temporárias. Assim, a sua execução é proibida:

* Junto a habitações: sábados, domingos, feriados e dias úteis entre as 20h e as 8h;

* Junto a escolas, durante o horário lectivo;

* Junto a hospitais e estabelecimentos similares.

Contudo, é possível requerer a emissão de uma licença especial de ruído, permitindo a execução de trabalhos que, de outra forma, seriam proibidos. Este pedido pode ser apresentado à Câmara Municipal em simultâneo com o processo de licenciamento ou com a comunicação prévia da obra, possibilitando a realização de trabalhos mesmo na proximidade de escolas, hospitais e durante dias não úteis.

Direitos dos vizinhos: proteção reforçada pela lei

A lei confere aos proprietários vizinhos várias garantias relevantes.

Direito a não sofrer danos e a indemnização

Quando no decurso da obra existirem escavações, o proprietário da obra não pode privar os vizinhos do apoio necessário para evitar desmoronamentos ou deslocações de terra. Ainda que sejam tomadas todas as precauções necessárias, se ocorrem danos, os proprietários vizinhos terão de ser indemnizados.

Se qualquer edifício ou outra obra oferecer perigo de ruir, no todo ou em parte, e do desmoronamento puderem resultar danos para o prédio vizinho, é lícito ao dono deste exigir da pessoa responsável pelos danos as providências necessárias para eliminar o perigo.

Mesmo que a obra tenha o devido licenciamento e ainda que o proprietário da obra tenha tomado todas as precauções necessárias, o proprietário de prédio vizinho que tenha sofrido danos tem o direito a ser indemnizado pelos danos patrimoniais e não patrimoniais sofridos.

Direito à informação

Os vizinhos têm direito a ser informados:

* Do início, duração e horários de maior ruído da obra;

* De intervenções que impliquem acesso temporário ao seu imóvel, como instalação de andaimes.

Como agir perante danos ou conflitos?

Perante uma obra potencialmente lesiva, os vizinhos dispõem de diversas vias de actuação:

1. Contacto directo com o responsável – muitas situações resolvem-se por via informal;

2. Intervenção da administração do condomínio – aplicável em edifícios em propriedade horizontal;

3. Participação à Câmara Municipal – que pode fiscalizar, impor medidas de segurança, aplicar coimas ou suspender a obra;

4. Chamada das autoridades policiais – em caso de violação da lei do ruído;

5. Recurso aos tribunais – para indemnização ou, em casos graves e iminentes, embargo da obra.

Boas práticas para prevenir litígios

Para promotores:

* Documentar previamente o estado dos imóveis vizinhos — Registar, por fotografia ou relatório técnico, as condições estruturais e aparentes dos edifícios contíguos antes do início da obra, de forma a prevenir litígios e facilitar a identificação de danos supervenientes;

* Instalar sistemas de contenção e proteção sempre que existam escavações — Adoptar medidas de estabilização e segurança adequadas, garantindo que a obra não afecta fundações, muros ou solos dos prédios vizinhos;

* Afixar informação clara e acessível sobre o cronograma da obra — Disponibilizar, em local visível, os prazos previstos, fases críticas e horários de maior ruído, promovendo transparência e reduzindo potenciais conflitos com a vizinhança.

Para vizinhos:

* Registar os danos — Fotografar e documentar todas as alterações observadas, preferencialmente com data, descrição do que se alterou e quando foi detectado;

* Notificar por escrito o promotor ou empreiteiro — A comunicação escrita (e comprovável) é essencial para formalizar a ocorrência e permitir resposta tempestiva;

* Solicitar vistoria municipal — Sempre que exista risco para a segurança ou suspeita de incumprimento legal, pode ser pedida a intervenção técnica da Câmara Municipal;

* Recorrer a peritagem independente — Em situações de danos relevantes ou de difícil quantificação, uma avaliação técnica autónoma pode ser determinante para futuras reclamações ou ações judiciais;

* Procurar apoio jurídico em caso de risco sério ou iminente — Quando existe perigo imediato para a integridade do imóvel, podem ser requeridas medidas cautelares, incluindo o embargo da obra.

Conclusão

As obras de demolição e construção em imóveis contíguos são um instrumento essencial de renovação urbana, mas devem ser conduzidas com rigor técnico e respeito pelos direitos dos proprietários vizinhos.

A legislação portuguesa assegura um equilíbrio entre o desenvolvimento urbano e a proteção dos particulares, permitindo aos vizinhos exigir garantias, reparações e indemnizações sempre que necessário.

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