OBRAS & CONSTRUÇÃO XXI: IVA a 6% na construção - o guia completo...

O IVA a 6% na construção voltou ao centro do debate imobiliário, mas há um detalhe essencial: nem toda a construção passa automaticamente a pagar 6%. O que existe neste momento é uma lei de autorização legislativa, a Lei n.º 9-A/2026, publicada a 6 de Março, que autoriza o Governo a alterar o regime do IVA e outros impostos no âmbito do pacote da habitação. Essa lei já define o perímetro político e fiscal da medida, mas a redacção operacional final continua dependente do diploma executivo do Governo. 

Por outras palavras: já é possível perceber quem pode beneficiar, em que situações, quais os limites e quais as exclusões, mas ainda é prudente distinguir entre o que está seguro na lei e o que resulta desta proposta do Governo. 

Uma das questões que mais surge é quando um particular vai comprar materiais avulsos. Por exemplo, neste caso, o IVA será 23%. Porque o IVA 6% vai aplicar-se a empreitadas e não à aquisição direta de materiais em loja. Ou seja, o IVA na construção vai baixar mas não baixa para todos nem em todos os casos.

O que está abrangido pelo IVA a 6%

* Construção nova ou reabilitação de imóveis para venda, destinados a habitação própria e permanente do adquirente, com preço de venda até 660.982 euros (valor actualizado para 2026, correspondente ao 2.º escalão do IMT Jovem). O imóvel terá de ser efectivamente vendido ou arrendado no prazo máximo de 24 meses após a emissão da licença de utilização.

* Construção ou reabilitação de imóveis para arrendamento habitacional, com rendas até 2.300 euros mensais (correspondente a 2,5 vezes o salário mínimo de 2026). O contrato deverá ter duração mínima de 36 meses, seguidos ou interpolados.

* Empreitadas abrangidas pelos novos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), celebrados com o IHRU, com duração até 25 anos.

* Na autoconstrução, os particulares que contratem directamente empreitadas para construção da sua habitação própria e permanente têm direito à restituição da diferença entre a taxa normal (23%) e a reduzida (6%). O pedido deve ser feito até 12 meses após a licença de utilização e o Fisco tem 150 dias para proceder à devolução. 

O que não está abrangido

* Imóveis destinados a comércio, indústria, serviços ou qualquer actividade profissional.

* Casas com preço de venda superior a 660.982 euros (ou 648.022 euros, consoante o diploma final). Ultrapassar o limite obriga à regularização dos 17% de diferença.

* Imóveis que mudem de finalidade após a construção, deixando de ser habitação.

* Arrendamento com rendas superiores a 2.300 euros mensais.

* Trabalhos de limpeza, manutenção de espaços verdes, piscinas, saunas, campos de ténis, golfe, minigolfe ou instalações similares.

* Materiais de construção facturados separadamente, quando representem mais de 20% do valor total da empreitada.

* Serviços de arquitetura e engenharia. Mantém-se apenas a possibilidade de restituição de 50% do IVA nestes serviços, no âmbito dos CIA.

* Compra de materiais avulsos por particulares (o benefício aplica-se a empreitadas, não à aquisição directa de materiais em loja).

O que deve saber se é particular e quer construir a sua casa

* O mecanismo de autoconstrução permite-lhe recuperar a diferença entre a taxa de 23% e os 6%.

* Na prática, o empreiteiro cobra-lhe IVA a 23%, e solicita à Autoridade Tributária (AT) a restituição dos 17 pontos percentuais de diferença após a emissão da licença de utilização.

* Tem 12 meses para apresentar o pedido e a AT dispõe de 150 dias para devolver o valor.

* A casa tem de ser a sua habitação própria e permanente e terá de nela permanecer pelo menos 12 meses. Se venderes ou deixares de habitar o imóvel antes desse prazo, perdes o benefício fiscal.

O que deve saber se é promotor imobiliário ou empresa de construção 

* Aplique directamente a taxa de 6% nas empreitadas de construção ou reabilitação destinadas à venda para habitação própria e permanente (até 660.982 euros) ou ao arrendamento (rendas até 2.300 euros).

* Uma alteração relevante introduzida durante a discussão parlamentar transferiu a responsabilidade do cumprimento das condições do promotor para o comprador. Ou seja, se vender a casa dentro dos limites de preço moderado e o comprador depois não a destinar a habitação permanente, não terá de regularizar o IVA. É o comprador que assume esse risco.

O que deve saber se for senhorio ou investidor

* Além do IVA a 6% na construção ou reabilitação para arrendamento, beneficias de um pacote complementar: taxa de IRS sobre rendimentos prediais reduzida para 10% (em vez de 25%) se praticares rendas até 2.300 euros.

* No caso de empresas, apenas 50% dos rendimentos de renda contam para tributação em IRC.

* Se reinvestir mais-valias da venda de imóveis na aquisição de casas para arrendamento a preços moderados, ficas isento de tributação sobre essas mais-valias.

Atenção aos prazos

* A medida abrange empreitadas cuja iniciativa procedimental se inicie entre 25 de Setembro de 2025 e 31 de Dezembro de 2029, e cujo IVA seja exigível até 31 de Dezembro de 2032.

* Isto significa que os projectos que deram entrada nos municípios desde finais de Setembro de 2025 poderão, à partida, beneficiar da taxa reduzida, desde que o diploma regulamentador seja publicado.

* A expressão “iniciativa procedimental” foi clarificada: nos licenciamentos corresponde à apresentação do pedido; nas comunicações prévias, à submissão da comunicação.

* A medida é transitória, com vigência até 2029, após o que será reavaliada. No entanto, a exigibilidade do IVA pode estender-se até 2032, o que dá margem a projetos de maior duração.

Cuidado com as penalizações

* Se comprar uma casa que beneficiou de IVA a 6% e a vender ou deixar de a usar como habitação própria e permanente antes de completar 12 meses, sofre uma penalização: um agravamento de 10 pontos percentuais no IMT relativo à compra do imóvel. A excepção aplica-se apenas a circunstâncias excepcionais já previstas no Código do IRS para a isenção de mais-valias na venda de casa de família.

* No caso da autoconstrução, se não cumprir o período mínimo de 12 meses de residência, perde o direito à restituição do IVA.

* E se a casa for vendida acima do limite de preço moderado, o construtor ou promotor terá de devolver ao Estado os 17% de IVA que ficaram por pagar.

O que falta para entrar em vigor?

Apesar de a autorização legislativa já estar promulgada, ainda falta o passo mais determinante: o Governo tem de redigir e publicar em Diário da República o decreto-lei que regulamenta as alterações ao Código do IVA. Só após essa publicação é que a taxa de 6% pode ser efectivamente aplicada. Até esse momento, a taxa em vigor continua a ser de 23% e qualquer aplicação antecipada da taxa reduzida constitui infracção fiscal. 

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