OBRAS & CONSTRUÇÃO XXI: Reconstruir uma casa antiga - o que deixou de precisar de licença...

O país está cheio de casas fechadas, ao mesmo tempo que tem um problema de habitação difícil de ignorar. Segundo o INE, os preços das casas subiram 17,6% em 2025, o maior aumento desde que há registo, e o Banco de Portugal estima que, entre 2021 e 2024, faltaram, em média, cerca de 14 mil casas por ano para as famílias que se formavam.

Neste contexto, a 29 de Maio de 2026 foi publicado o Decreto-Lei n.º 108/2026, que revê o regime de licenciamento urbanístico, cujo grosso das alterações entra em vigor a 3 de Agosto. Uma das mudanças mexe precisamente com essas casas paradas: reconstruir um imóvel antigo passa a ser, em muitos casos, isento de licença e de comunicação prévia, inclusive em zonas de protecção de monumentos.

Se tem uma casa antiga para recuperar, o que é que mudou a seu favor, e onde continuam as armadilhas? A resposta é simples: a obra fica livre de licença, mas não fica livre de obrigações nem de responsabilidade. Confundir estas duas coisas pode sair caro.

O conceito que decide tudo

Vai ouvir muito uma expressão: último antecedente válido.

• É o estado legal de referência da casa.
• Ou seja, a última versão que foi licenciada ou que, à época, nem precisava de licença.
• A reconstrução isenta é o regresso a essa versão, não a invenção de uma casa nova.

O que passa a estar isento?

Segundo a análise do diploma feita pela sociedade de advogados Cuatrecasas, as obras de reconstrução de edifícios ou fracções passam a estar, em regra, isentas de licença e de comunicação prévia, desde que reponham o último antecedente válido.

O que conta como reconstrução:

• Construção depois de uma demolição, total ou parcial.
• Reposição da composição das fachadas, das dimensões e da relação entre os vãos.
• Manutenção dos corpos salientes e recuados e da cobertura.
• Possibilidade de alterar materiais da estrutura e melhorar as condições de segurança e salubridade.

A mudança face a 2024: caiu a condição de não aumentar a altura da fachada, repor o antecedente válido basta.

A novidade das zonas protegidas

• A isenção passa a abranger imóveis situados em zonas de protecção de imóveis classificados ou em vias de classificação. Antes, isso não acontecia.
• Há também isenção para obras de conservação nesses imóveis, mas com uma condição: parecer favorável prévio da entidade competente em matéria de património cultural.

Janelas novas sem burocracia

• Trocar caixilharias por outras de desenho e acabamento idênticos, para melhorar o desempenho energético, passa a ser obra de escassa relevância urbanística.
• Esta regra aplica-se mesmo em zonas de protecção de imóveis classificados.
• Menos burocracia para janelas mais eficientes, sem desfigurar a fachada.

Os pontos que não pode passar

No momento em que a obra aumenta um destes pontos, deixa de ser reconstrução e passa a ser ampliação, deixando de beneficiar da isenção:

• Área de implantação.
• Área total de construção.
• Altura da fachada.
• Altura ou volume do edifício.

A tentação pode ser acrescentar mais um piso ou avançar alguns metros, mas cada um desses gestos pode trazer de volta todo o procedimento que pensava ter evitado.

Isento não é sinónimo de sem regras

• Tem de comunicar à câmara o início dos trabalhos com, pelo menos, cinco dias de antecedência. O incumprimento constitui contraordenação.
• Excepção: obras de conservação só no interior de edifícios não classificados.
• As taxas podem continuar a ser devidas.
• A responsabilidade pela conformidade da obra é sua e dos seus técnicos, sujeita a fiscalização a qualquer momento.
• O regime sancionatório é sério: segundo o RJUE, uma obra sem título ou em desconformidade pode dar origem a coimas que, no caso de empresas, chegam aos 450 mil euros. Para particulares os valores são diferentes, mas o princípio mantém-se.

A sua casa é reconstrução isenta? Checklist

• A obra repõe uma versão da casa que já foi licenciada ou que, à época, não precisava de licença?
• Vai manter fachadas, vãos, corpos salientes e cobertura?
• Vai aumentar área, altura ou volume? Se sim, é ampliação.
• A casa está em zona de protecção? Confirma o parecer prévio.
• Já tem quem assuma a responsabilidade técnica da obra?

Conheça também todas as regras para quem quer comprar ou vender casa com o novo RJUE.

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