OBRAS & CONSTRUÇÃO XXI: Vai recuperar uma casa antiga? O que muda nas obras de reconstrução...

Quem compra uma casa antiga sabe que recuperar um imóvel pode ser tão desafiante como encontrá-lo. Para além do estado de conservação, há frequentemente dúvidas sobre aquilo que é possível fazer sem alterar o enquadramento urbanístico da construção.

Com a entrada em vigor do novo diploma do RJUE agendada para Outubro, após a recente decisão do Governo de adiar a data prevista para Agosto, o enquadramento da reabilitação ganha novas regras. Uma das mais importantes responde a uma dúvida antiga de proprietários e compradores: o que é, juridicamente, uma “obra de reconstrução”? Analisamos o que muda na lei e como pode aproveitar este “tempo extra” para preparar o seu projecto.

Reabilitação, conservação ou reconstrução? 

Quando se fala em recuperar uma casa antiga, é habitual usar a palavra “reabilitação” como um termo genérico. No entanto, no Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), o que determina o procedimento aplicável (ou mesmo a dispensa de licença ou de comunicação prévia) é a tipologia concreta da obra:

Obras de conservação ou de alteração interior – Destinam-se a manter, reparar ou adaptar o edifício, sem alterar elementos estruturais nem a sua configuração exterior. Em muitos casos, estão isentas de controlo prévio municipal.

Obras de reconstrução – Consistem na reconstrução de um edifício existente, mantendo essencialmente a configuração do último antecedente válido, designadamente a implantação, a volumetria, a cércea (altura), respeitando as fachadas e a volumetria originais.

É precisamente sobre estas obras de reconstrução que o novo RJUE introduz uma das alterações mais relevantes. O regime esclarece quando é que estas intervenções podem beneficiar de procedimentos mais simples e estabelece que, desde que respeitem a configuração exterior do edifício, deixam, em muitos casos, de estar sujeitas a licença ou comunicação prévia.

Reconstrução ou ampliação? A diferença passa a ser mais clara

Uma das novidades é a clarificação da definição de obra de reconstrução.

Até agora, nem sempre era evidente quando uma intervenção deixava de ser considerada uma reconstrução para passar a ser uma ampliação, sujeita a um regime urbanístico diferente.

Com o novo RJUE, essa distinção torna-se mais clara. Sempre que a intervenção corresponda à reposição da configuração do último antecedente válido do edifício, continua a ser considerada uma obra de reconstrução.

Já se a obra aumentar a área de construção ou o volume do imóvel, deixa de ser qualificada como reconstrução e passa obrigatoriamente a ser tratada como uma obra de ampliação.

Na prática, o diploma estabelece um critério mais objectivo, reduzindo dúvidas na aplicação da lei.

O que significa "antecedente válido"?

É provavelmente uma das expressões mais técnicas do novo diploma.

De forma simples, o antecedente válido corresponde à última configuração do edifício reconhecida como legal do ponto de vista urbanístico. É essa configuração que passa a servir de referência para determinar até onde pode ir uma obra de reconstrução.

Assim, uma intervenção que apenas reponha essa realidade anteriormente autorizada continua a ser considerada uma reconstrução, sem passar automaticamente para a categoria de ampliação.

Menos burocracia também nos centros históricos

Outra alteração relevante prende-se com os edifícios situados em zonas especialmente protegidas.

O novo regime alarga a isenção de controlo prévio aplicável às obras de reconstrução aos imóveis localizados em zonas de protecção de imóveis classificados ou em vias de classificação, desde que se mantenham os pressupostos legais que permitem enquadrar a intervenção como uma reconstrução.

Para muitos proprietários de edifícios antigos situados em centros históricos, esta clarificação poderá facilitar projectos de recuperação que respeitem as características originais do imóvel.

Também há novidades para obras de eficiência energética

O diploma introduz ainda uma simplificação para algumas intervenções de menor impacto.

Passa a ser considerada uma obra de escassa relevância urbanística a substituição de caixilharias em edifícios localizados nessas zonas protegidas, desde que mantenham as características exteriores originais e contribuam para melhorar a eficiência energética do edifício.

Na prática, pretende-se facilitar intervenções que aumentem o conforto e reduzam os consumos energéticos sem alterar a imagem arquitectónica dos imóveis.

Nem todas as obras beneficiam deste regime

A simplificação introduzida pelo novo RJUE não significa que qualquer intervenção num edifício antigo fique dispensada dos procedimentos urbanísticos.

Se a obra implicar um aumento da área de construção ou da volumetria do edifício, deixa de ser considerada uma reconstrução e passa a constituir uma ampliação, sujeita ao regime correspondente.

Da mesma forma, se, depois de concluídas as obras, o proprietário pretender alterar o projecto executado, essas alterações passam a seguir um procedimento próprio de legalização, nos termos que vierem a ser definidos pelos regulamentos municipais.

O objectivo é dar maior previsibilidade

Segundo o Governo, estas alterações procuram reduzir a incerteza na aplicação do RJUE, clarificando conceitos que, na prática, davam origem a interpretações diferentes entre municípios.

Ao definir de forma mais precisa o que constitui uma obra de reconstrução, o novo regime pretende tornar os processos mais previsíveis para proprietários, técnicos e investidores, sem eliminar a necessidade de cumprir as regras urbanísticas aplicáveis a cada caso.

O que muda para quem vai recuperar uma casa antiga?

• Há uma definição mais clara de obra de reconstrução

A lei distingue de forma mais objetiva uma reconstrução de uma ampliação.

• O “antecedente válido” passa a ser a referência

A reconstrução deve respeitar a última configuração legalmente reconhecida do edifício.

• Reconstruções em zonas protegidas beneficiam de maior clarificação

O regime passa a abranger também imóveis situados em zonas de protecção de edifícios classificados, desde que se mantenham os requisitos legais.

• Obras de eficiência energética ficam simplificadas

A substituição de caixilharias com manutenção da imagem exterior passa a ser considerada uma intervenção de escassa relevância urbanística nesses imóveis.

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