OBRAS & CONSTRUÇÃO XXI: Autoconstrução - contratar por fases dá direito ao reembolso do IVA?

Uma das opções para quem decide construir casa própria é assumir a gestão da obra directamente, contratando fornecedores especializados para cada fase. Apesar de mais exigente em termos de coordenação, permite controlar custos, escolher equipas de confiança ou simplesmente manter a mão em cada decisão da construção. 

A dúvida que se levanta é inevitável: com o novo regime fiscal de incentivo à habitação, que permite recuperar a diferença entre a taxa normal de IVA (23%) e a taxa reduzida (6%) na autoconstrução, o benefício aplica-se também a quem constrói desta forma, sem um único contrato de empreitada global, mas sim com vários contratos parcelares? A resposta é sim. Mas há pontos fundamentais que convém conhecer antes de assumir que tudo vai correr bem no momento do pedido de reembolso.

O que diz o regime?

O pacote fiscal para a habitação, aprovado pelo Parlamento em Fevereiro de 2026 criou um regime de restituição parcial do IVA suportado por pessoas singulares em empreitadas de autoconstrução. Na prática, quem contrata directamente serviços de empreitada para construção de um imóvel destinado a habitação própria e permanente pode pedir à Autoridade Tributária a devolução de 17 pontos percentuais (a diferença entre os 23% pagos na factura e os 6% da taxa reduzida).

O ponto essencial está na expressão "serviços de empreitada de construção". A legislação não exige que exista um único empreiteiro geral. Exige que os serviços contratados se configurem como empreitadas de construção civil, ou seja, prestações de serviços que envolvam a execução de trabalhos num imóvel, com ou sem fornecimento de materiais. E este enquadramento é perfeitamente compatível com a contratação faseada de vários fornecedores.

Na prática, quando contratas diretamente uma empresa de alvenaria, outra de impermeabilização, outra de canalização, outra de eletricidade e assim sucessivamente, estás a celebrar múltiplos contratos de empreitada ,cada um relativo a uma fase ou especialidade da obra. Cada um destes fornecedores é, para efeitos fiscais, um empreiteiro que lhe presta um serviço de construção civil. E cada factura emitida por estes fornecedores documenta, justamente, um serviço de empreitada.

Onde tudo se pode complicar: as facturas

É nas facturas que reside o verdadeiro campo minado desta questão. O regime exige que, no momento do pedido de reembolso, o particular apresente facturas comprovativas da totalidade dos custos de construção. E a Autoridade Tributária, com base na experiência acumulada em regimes semelhantes, tende a ser rigorosa na análise documental.

Há um conjunto de cuidados que deve ter presentes desde o primeiro dia de obra — e não apenas no final, quando prepara o dossier de reembolso:

• Cada factura deve identificar claramente o tipo de serviço prestado como empreitada de construção civil. Não basta que diga "trabalhos diversos" ou "serviço de mão-de-obra". A descrição deve ser concreta, por exemplo: "execução de alvenaria e reboco em moradia unifamiliar", "instalação de rede de águas e esgotos", "montagem de rede eléctrica e quadro geral", "fornecimento e aplicação de caixilharia em alumínio".
• O nome completo e o NIF do dono da obra devem constar obrigatoriamente em todas as facturas. Este é um requisito básico de qualquer factura, mas no contexto do reembolso torna-se particularmente sensível. 
• A morada do imóvel em construção ou, em alternativa, a referência ao alvará de construção ou ao processo de licenciamento junto da câmara municipal, deve figurar na descrição dos serviços. A Autoridade Tributária precisa de conseguir cruzar cada factura com um imóvel concreto. Se tem várias facturas de vários fornecedores, todas elas têm de apontar para a mesma obra. E a melhor forma de garantir isso é incluir a morada do terreno (ou a morada já atribuída pela câmara), o número do alvará de construção ou o número do processo urbanístico. 
• Atenção à distinção entre serviços de empreitada e compra de materiais. O benefício aplica-se a empreitadas, ou seja, a prestações de serviços que podem incluir o fornecimento de materiais quando estes são parte integrante do trabalho executado. Uma factura de um canalizador que diz "fornecimento e instalação de sistema de distribuição de água quente e fria, materiais e mão-de-obra incluídos" é uma factura de empreitada. Mas uma factura de uma loja de materiais de construção onde comprou tubos, torneiras e acessórios avulso não se enquadra. 
• Guarde contratos escritos para cada fase. Embora o regime exija formalmente a apresentação de "contratos de empreitada", não impõe um formato específico. Um contrato simples, assinado por ambas as partes, que descreva o âmbito dos trabalhos, o valor acordado, o prazo previsto e a identificação do imóvel é suficiente. 
• Os materiais facturados em separado têm uma regra específica. Se os materiais de construção forem facturados de forma independente do serviço de empreitada e representarem mais de 20% do valor total dessa empreitada, podem ficar excluídos do benefício. O mais seguro é que os fornecedores facturem tudo junto (materiais e mão-de-obra) numa única factura por cada fase de trabalhos.

• Há exclusões que convém conhecer. Trabalhos relacionados com piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou instalações similares estão fora do regime, mesmo que façam parte do projeto da moradia. Serviços de arquitectura e engenharia também não estão abrangidos por esta restituição. E, como já referido, a compra avulsa de materiais em lojas de bricolagem ou armazéns de construção não é elegível.

Os prazos que não pode falhar

Mesmo que tenha todas as facturas em ordem, há dois prazos absolutamente determinantes:

• O pedido de reembolso deve ser submetido no Portal das Finanças no prazo máximo de 12 meses após a emissão da documentação relativa ao início de utilização do imóvel, ou seja, a comunicação de utilização à câmara municipal. Se ultrapassar este prazo, a AT pode indeferir o pedido por intempestividade, mesmo que todos os restantes requisitos estejam cumpridos.
• O imóvel tem de ser efectivamente afeto a habitação própria e permanente durante um período mínimo de 12 meses. Isto significa que deve alterar o seu domicílio fiscal para a morada da nova casa logo que possível e de preferência antes de submeter o pedido de reembolso. Se a AT verificar que não houve alteração de domicílio, pode questionar a afectação do imóvel e recusar a devolução.
• O reembolso deve ser processado pela AT no prazo de 150 dias após a recepção do pedido. Toda a documentação, faturas, contratos, comprovativos, deve ser conservada durante cinco anos.

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